国内房地产业的巨大发展潜力吸引着全球投资力量的纷至沓来。近日澳大利亚宝泽金融集团（AIMS,下称“宝泽金融集团”）也加入了这一行列，其正加速向国内地产领域发力，而金融运作则成为主要的工具。
　　7月初，宝泽金融集团携手中国海南省发展控股有限公司及广东粤财信托有限公司联合发起一只房地产开发基金，预期规模为人民币30亿元，该基金首期规模将为10亿元。
　　而在此之前，宝泽金融集团还与天津市蓟县人民政府就开发建设“中澳蓟县下营现代生态小镇开发项目”签署框架性协议，并计划在海外及中国发起中国现代生态小镇发展基金，专项投资于中澳蓟县下营现代生态小镇等中国现代生态城镇建设。
　　“从国外的经验看来，以基金以及REITs等资本工具的力量来推动房地产行业的发展是行业发展到一定规模的必然之路。”7月20日，宝泽金融集团董事长王人庆在接受本报记者独家专访时表示，“目前来看，国内已经有一定的金融运作的基础，宝泽金融集团十分看好国内地产金融的发展。”
　　
　　差异化竞争
　　
　　据了解，宝泽金融集团是一家具有19年历史的综合性金融机构，持有澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)颁发的资产证券化及信贷金融牌照，还拥有房地产信托基金的澳大利亚金融牌照，旗下业务涵盖房地产基金管理、房屋信贷、资产证券化、投资银行、电子商务等领域。
　　2009年，宝泽金融集团逆势收购了澳大利亚知名上市地产基金公司Macarthurcook。据了解，Macarthurcook地产基金管理公司管理资产约11亿澳元，管理物业遍布澳大利亚、美国、新加坡和日本，并拥有四只REITs，分别在澳大利亚、美国以及新加坡等地上市。
　　“进入中国之前，我们一直在观察行业的发展，目前到了地产金融工具起步的时候。”王人庆对本报记者表示。
　　据王人庆介绍，宝泽金融集团在国内地产领域的规划主要以集团旗下“中国房地产机会基金”为主，而上述“中国现代生态小镇发展基金”则为其中的一只。区别于目前国内房地产私募基金多倾向于单个城市开发项目，该基金则将开发的对象瞄准了大城市周边的尚未开发的小镇。
　　“澳大利亚的历史告诉我，城市化进程发展到一定阶段之后，并不是所有的人都必须往大城市走的。比如说，在澳大利亚，大家都知道墨尔本这一大城市，而距离墨尔本1小时车程的摩林顿半岛（Mornington Peninsula）也积聚着大量的人口，这个小镇的开发解决了大量人口的就业以及现代化生活的要求。”王人庆对本报指出，在中国也必然出现此类小镇的发展过程，“目前看清这类发展机会的金融机构并不是很多。”“首个基金主要投向蓟县内的小镇发展，整个项目占地5000亩，投资包括一级、二级项目开发。在土地开发后，宝泽金融集团还会筹建运营团队，主要围绕特色养生小镇、旅游农庄、培训中心、旅游健康产业园等，给基金带来长期的稳定收益。”王人庆介绍，“在基金筹集方案中，计划在国内发起人民币基金和在海外发起美元基金两个部分，投资年限在5年左右，预计年化收益率在20%～25%。目前规划已经出来，将最多募集10亿元。除了我们既有的海外客户外，希望更多国内资本的力量参与中国现代生态小镇的发展并分享收益。此模式探讨成功后，我们会积极在各大城市周边复制，并能通过项目的网络形成规模效益。”
　　
　　本土化挑战
　　
　　除了力争复制生态小镇基金之外，宝泽金融集团也同样看好城市物业带来的收益，上述与两家机构合作的房地产开发基金就是其中之一，而“借助多方力量”则为这一基金的运作核心。
　　“在国内REITs尚未明朗之时，有必要储备一些潜在的优质项目，海南获批国际旅游岛之后很有可能成为REITs的新试点，政策会给未来的REITs创造更多便利条件。中国房地产机会基金定位为物业发展基金，物业不一定在海南，但比较看好国际旅游岛上的酒店物业和旅游物业。”身为海南人的王人庆坦言。同时，借助广东粤财信托有限公司，宝泽金融集团还可以获得经济较为发达的广东省的资源平台力量。
　　然而对于来自海外的宝泽金融集团而言，在国内，除了REITs政策进度尚不明朗的体制挑战外，还不免遇到一些人力以及团队建设方面的压力。
　　对此，王人庆也并不讳言，“小镇基金运作到运营阶段后，我们就会培养自己的本土运营团队，但目前了解城镇基金运作的人员很少。”此外，国内楼市的动荡也将考验宝泽金融集团——如何实现基金的预期回报率？如何为投资人做好风险控制？
　　“投资一定不能只看短期，我们希望给投资人做好一个短期和长期相匹配的投资组合，最大程度地控制风险。”王人庆表示。

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