在2009年以前，业界对城市综合体或多或少的存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来，城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。　　
　　
　　城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况来看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于一体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综合体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为一个新的热点。
　　可以预计，中国的商业地产正在进入一个新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。
　　从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷地大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。
　　从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等等都纷纷地在商业地产领域攻城略地。
　 从整个商业地产和商业来看，总量不足为商业地产的发展创造了宽松的条件和更多的需求。目前，我们的城市化水平还比较低，随着城市化水平的提高，城市规模的扩大，我国每年要有将近2000万的人口从农村转向城市,对商业地产的需求也逐步的扩大。这种需求还会随着消费水平的提高、城市的升级，继续以递增的形式上升。按照人口的要求和城市化的水平来看，我们的商业地产应该说只是刚刚起步，未来随着中国作为世界商贸中心地位的建立，包括城市综合体在内的商业地产的发展具有广泛的前景。
　　当前，我国的一些城市在用经济创造条件向世界商贸中心城市转型发展，包括上海、北京、广州这些城市。18世纪的经济发展推动了伦敦和巴黎，19世纪产生了纽约、芝加哥，20世纪出现了新加坡、香港，21世纪中国的崛起标志是出现了北京、上海、广州这些世界城市。同时，我国还有不少的城市都在破解如何构建商贸中心的问题，最具代表性的是郑州，请了世界著名的咨询公司给其设计了如何构建现代商贸城的规划，研究如何形成一个商贸中心、现代商贸业发达的城市。这都将给未来城市综合体的发展创造更多的空间。
　　Mark Harrison（阿特金斯大中国区董事）：众所周知，城市综合体有非常多的益处，无论是对于整个社会而言，还是对于开发商而言，相对于社会公共的效益来说是很明显的。首先可以成为一个新的城市地标，可以帮助提升城市形象，创造丰富而活跃的空间，提供紧凑、高密度开发的可能，同时也综合了居住、服务和办公的多项功能。除此之外，城市综合体还有助于减少出行时间，并且能够高效率地使用公共设施，帮助城市更新换代，同时我们也知道很多地方因为能源会在一定的时间内集中消耗，城市综合体能够避免这种在某一个时间段的过度集中而达到一个平衡，这样对整个社会来说是非常有帮助的。所以在做城市综合体的时候，一项最重要的原则就是使之创造并且保持价值。
　　城市综合体开发过程当中有一些必须遵循的原则。首先最重要的一点是我们创造的城市综合体必须要具有独特的地标作用，这个地标作用不仅仅是建筑形状上的，而且还要融合当地的文化和背景。第二，城市综合体是一个非常丰富而且活跃的地方，它能够聚集到人气，是大家都愿意去的地方。第三，它必须具有繁荣的商业，同时还必须考虑可持续发展，要低能耗、低碳。另外，交通的便利性也是非常重要的一个原则，我们必须有长远的目光，尤其是在中国，我们必须要在交通设计上有前瞻性，让民众们可以很顺利地到达这个地方。
　　
　　在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本的城市综合体的发展还有很大的距离，也远不能与欧美的城市综合体相比较。在正视城市综合体对提升城市价值的同时，其存在的种种问题也不能被忽视。
　　
　　顾舒白（AECOM董事、亚洲区建筑发展总监）：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制订的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下一拿出来设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了后来开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成我的商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是一个综合开发体。
　　我们在建设城市综合体的时候还发现，刚开始的时候开发商很多都是从做住宅开发跳到商业开发，所以很多思维或者是想法、观点都是没有办法跟上的，这些开发商在前期没有办法找到一些适合的专家或者是配合单位，而这在城市综合体里面又是非常重要的，最后造成项目定位和策划反反复复，甚至没有办法达到最后的资金回报。
　　还有很多实力比较差的开发商做综合体就像做住宅一样，一开发后马上就卖掉，但是商业开发需要一个成熟的过程，这个时间大概要3到5年，那些急于卖掉的项目最后往往都不成功。在国外有的开发商专门开发商业地产的时候有一个做法，就是商业地产一定是自己持有，大概是3年到5年，做旺了以后可以卖掉，但自己拥有的比例还要超过50%，在以色列、东欧的很多项目都是3年以后就卖掉了49%的商业，不仅把他所有开发的成本全部都回收了，自己还拥有51%的控制权，按照这种模式完全回收成本非常快。
　现在，商业地产在快速发展的同时还出现了结构失衡的问题，虽然总量突出却结构失衡。这个结构失衡表现在三个方面。第一，区域之间是不平衡的，国内某个省会城市提出了建设将近100个经济综合体，这个可能吗？第二，区位不平衡。现在的商业综合体并不按照经济的规律来规划，不是按照本地人口的布局来研究发展，而是拿到地块就发展，这个失衡是客观存在的。第三，业态之间发展不平衡。商业是多种业态的整合，需要多层次的业态，在这样的情况下，不同区段应该有不同的结构。
　　做综合体要根据不同城市来研究不同的组合，不同地段来研究不同的组合，而不是都搞一个又大又多又好的组合，因为商业地产的消费需求是多种多样的，不同地段，不同城市有不同的消费需求。有的项目在北京经营的很好，但是在其他地方经营的就不行，同样一个模式移植到另外一个城市，消费水平不一样，效果也不一样。所以从这个角度来看，千万不要搞一个模式，搞一个模式是要失败。
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