在商业地产界，北京光耀东方董事长李贵斌是一个颇为传奇的人物，从一个名不见经传的银行从业人士华丽转身为成功拥有上百亿资产的知名企业家，他只用了8年时间。
　　翻开李贵斌的履历可以看到，2003年起步于三线城市山东聊城，途经山西、河北，再从天津到北京，李贵斌携旗下地产开发、商业管理、投资并购三大专业精英团队，在少人关注处悄然掘金。而在探寻中国城市综合体的发展之路上，李贵斌探索出了“城市规划先导”和“后定位再创造”两大城市综合体的发展模式。
　　一直被业界津津乐道的是，2009年，李贵斌花了20多亿元在京收购了烂尾十年的海天广场，在他及其经营团队的包装之下，仅几个月时间便成功盘活。这个神奇地起死回生的项目，成为业界称颂的创新性解决债务纠纷、盘活存量项目商业价值的经典案例。
　　谈及光耀东方集团这8年所做的项目，李贵斌如数家珍，他能清楚地记得每个城市每个项目的具体开业时间，项目特点等细节。“就跟自己的孩子一样，时刻惦记着。”李贵斌笑言。操着一口山东口音的李贵斌有着鲁商特有的实在、勤恳、爽快等特征，对媒体，有问必答。
　　在长期的摸索过程中，李贵斌形成了自成体系的经营之道。在他看来，收购已有的问题项目只是打开市场的途径之一，他已把目光瞄向了城市综合体的开发运营。而下一步，他的策略是：在一线城市并购已有大型商业项目在二三线城市开发综合体项目 商业运营管理业务，“三位一体”，构筑自己的商业帝国。
　　与此同时，在很多城市综合体开发商还在为招商难头疼之时，李贵斌已在谋划“高铁商圈战略”，并且另辟蹊径开辟了新媒体以及文化创意产业阵线。
　　
　　“先导型”与“后定位”
　　
　　2009年之前，李贵斌和他的光耀东方集团还并不被外界所熟知。自去年9月，花费20多亿元收购位于北京西客站北侧20万平方米的烂尾项目海天广场后，光耀东方声名鹊起。因为这个项目已经烂尾了10年，成为多方拒接的烫手山芋。
　　李贵斌能否盘活这个项目？是时，业界不无质疑声。
　　奇迹在于，李贵斌用了3个月时间，将这座沉寂多年的项目起死回生，并为之命名“光耀东方广场”，成为光耀东方集团进驻一线城市的一个标杆项目。
　　据悉，光耀东方广场公寓部分开盘时火爆非常，由于是准现房，仅一天时间，其500套房源就告售罄。在宏观调控趋紧、楼市成交惨淡的当下，这个成绩堪称神奇。
　　现在看来，光耀东方广场之于北京西客站乃至整个西城区的意义在于，它填补了公主坟商圈与西单商圈之间的商业空白，点亮了天安门以西区域的商业价值暗角，对提升区域内商业环境和价值起到积极的推动作用。
　　事实上，海天广场已是李贵斌在北京收购的第二个综合地产项目，前一个收购项目是位于中关村核心区的新中关购物中心项目，光耀东方持有该项目47%的股权，成为其最大股东。2005年时，李贵斌将光耀东方总部迁至北京，开始涉足北京等一线城市的商业地产。
　　作为一个从山东聊城走出来的企业家，李贵斌在业内以商业地产项目并购运营的独特模式受到业界关注，他独到的发现价值的眼光和重塑价值的能力为业界所称道，并在多个场合被视为商业地产界的成功范本。
　　除了北京光耀东方广场之外，李贵斌在山东、河北、山西等省拥有自己的综合体项目。而它们的有一个共同特征：均是收购的暂停或问题商业体，通过收购——重新定位——改造——招商——运营的经营模式，成功盘活。
　　这里还有一个颇为曲折的故事。2003年以前，李贵斌还是山东某银行的行长。当时，对于他下海经商的想法，家人和朋友还有些不解。但李贵斌义无反顾地放下铁饭碗选择自己创业。2003年，一次偶然的机会，李贵斌接手了当地的一家烂尾商场——新东方广场。
　　如今，回过头来看，李贵斌坦言：“没少走弯路。”因为初涉商业地产，他理想化地把店铺设计得比较大，但现实是，当时市场购买力并不足以支撑大体量的商业，租户也难以取得预想中的收益，不少租户赔了钱便想到退租。
　　“幸好手里还有住宅业务，保证了现金流。”李贵斌说，第一批租户的问题解决之后，又重新设计店铺，重新装修、招商，到了2006年，新东方广场渐渐红火起来。
　　这个项目一做3年，对于李贵斌来说，是一个从“门外”进到“门里”的过程，也是一个塑造品牌的过程。他意识到，商业地产，最重要的是商业定位和合理规划，只有商业做好了，地产才能实现增值。
　　在这之后，李贵斌先后收购了邯郸2.4万平方米的新丹兰尚街、山西大同4万平方米的新东方尚街和河北石家庄7.6万平方米的品汇大厦等项目。对于选择收购的项目，李贵斌一直奉行三个标准：位于核心商圈、地级以上的城市以及原产品本身品质不能太差。
　　在实践中，李贵斌将上述收购项目总结为“后定位”的运作模式。而除此之外，公司另一个战略规划即是“先导型”模式，即传统的拿地开发的模式。
　　目前，光耀东方自己开发的项目包括：天津滨海新区的响螺湾项目，总建筑面积约44万平方米；山东济宁的城市综合体项目，总建筑面积约120万平方米；山东聊城的龙湾住宅项目，总建筑面积70万平方米：山东聊城的城市综合体新东方国际项目，建筑面积14万平方米等。
　　在8年的发展过程中，李贵斌积累的另一笔财富即使让他引以为傲的商业管理团队，据悉，光耀东方有40多位高管来自万达、太平洋百货、铜锣湾、赛特等知名的企业。
　　李贵斌告诉记者，未来，光耀东方秉承的商业模式是：以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，“三位一体”整合城市商业地产产业链，进而形成开发、收购、管理的完整体系。
　　他说，之所以选择这样的商业模式，是因为在房地产市场发展的过程中，问题商业和价值被严重低估的项目都会大量存在，其中蕴含大量机会，而这种模式不仅对公司有益，对区域经济的良性发展亦有好处。
　　“目前光耀东方主要投资开发二三线城市的城市综合体，这一项业务占集团公司整个业务份额的60%，此外，在一线城市则以投资并购为主，这一块占公司业务的40%左右。”李贵斌透露。
　　
　　重审高铁商圈价值
　　
　　光耀东方广场是李贵斌在北京的第一个综合体项目。为什么愿意花巨资接手海天广场？其中玄机或许在于他对轨道商圈或者说高铁商圈的前瞻性眼光。而重塑高铁商圈价值，在李贵斌的商业帝国蓝图中占据着重要的位置。
　　毋庸置疑，全国每一条高速铁路的形成都会促使其所在区域成长起一批新的商业力量，并形成新商圈而带动城市经济的发展。
　　来自铁道部的最新消息显示，目前中国高铁主要集中在三大经济带——长三角、珠三角、京津冀经济圈，仅去年一年，这个地区生产总值平均增长10.4%，高于全国1.7个百分点。地区生产总值占全国GDP的比重达到44%，比上一年提高3个百分点。
　　另有资料显示，整个江苏省的财富，六成以上产自于沪宁铁路沿线。专家认为，中国高铁已经成为中国区域经济一体化的助推器，中国经济正迎来“高铁时代”。
　　“这是一个高铁的新时代，高铁上的商业发展已经有了前车之鉴，国内其他类似商业发展都很好。”业内人士表示。
　　确如其言，国内的京沪、武广、福厦等高铁，都形成了新兴商圈，沃尔玛、家乐福等世界500强或知名商业集团、连锁超市都争相进入，亦不少地产“大鳄”埋伏在各个高铁的站点，意图在高铁商圈分得一杯羹。
　　李贵斌则是其中的先行者。
　　“根据我的调研和实践，近年来，经济发展、科技进步，促进了城市化的进程，特别是在一线城市表现得更为明显。恰恰在这个时期，高铁的到来意味着中国社会在发生着深刻变革。”李贵斌说，高铁拉近了城市之间的距离，大大缩减了时间成本，除了平均时速达到350公里的高铁外，还有平均时速达200公里以上的动车。“由于动车和高铁的出现，火车的利用在逐步扩大。火车旅客的客乘亦发生了非常大的变化。”国家发改委宏观经济研究院综合运输研究所副所长吴文化亦认为，从直接效益上讲，高速铁路的建设直接带来投资增长，高速铁路建成运营后将带来客流量增长，带动沿途经济的发展，是符合我国“扩内需、保增长、调结构”的经济发展政策。
　　可见，李贵斌是不打无准备之仗的，北京光耀东方广场所在的位置，恰恰处于高铁商圈的核心之地。高铁交通带来的滚滚人流，以及超强的“磁力效应”将使得该区域人气、商气聚集。四通八达的交通便捷性和巨大的客流吞吐能力，意味着城市人流的高度聚合及随之而来商机。
　　我们可以看到这样一组数据，京沪高铁开通后，北京至上海不到4小时即可到达；京广高铁开通后，武汉到北京只需4小时；从北京西客站出发，乘高铁列车，2个小时即可抵达太原……
　　据铁道部总规划师郑健介绍，到2020年，中国将形成以北京为中心的１小时至８小时交通圈，除乌鲁木齐、拉萨、海口外，绝大部分省会城市都将被纳入这个快速交通圈。
　　高铁时代，催生了“N小时经济圈”，“经济圈”所成之处，尽显经济繁华。在时间与速度的轨道上，高速列车带来的不仅仅是新时速，更是金钱与生命。
　　以往，飞机凭其快速、软硬件设施的完善催生了一大批“空中飞人”。然而，由于飞机受制于天气等诸多因素，晚点成家常便饭，加之机场一般处于城市远郊区，花费的时间成本亦让商旅人士头疼不已。此外，目前空港商圈并未真正形成，还属于建设和培育期。
　　这种情况下，高铁商圈的优势便凸显出来，光耀东方广场这类处于高铁商圈核心区的项目所面对的商业潜力更是巨大。首先是现代高铁商圈突破了以往的轨道商圈形象。北京即有北京南站的样本：体量巨大，但造型轻巧别致；超大空间设计，为旅客提供了舒适、安逸的候车环境。有旅客点评：“现在的火车站环境已经像机场一样舒适。”其次是交通的便捷性。目前，北京西站亦正在进行改造和提升，重点是引入地铁9号线，并且和北京站的地下直行线预计2012年建成。届时，北京西站、北京南站、北京站可实现地铁全线连接。北京西站与光耀东方广场则实现了无缝对接，不用走出地面，即可从地铁直达光耀东方广场。
　　再有即是生活的便利性。如同光耀东方广场这样的城市综合体项目，在高铁商圈中，为人们提供了就餐、购物、休闲、办公等一条龙服务，改变了以往火车站周围脏乱差、档次较低的固有形象。
　　除了在北京的项目以外，光耀东方在石家庄火车站对面亦成功运作了一个光耀东方广场，体量近8万平方米，隶属石家庄高铁经济圈，业态涉及酒店、公寓、商场等，运行状况良好。
　　而在天津高铁的终点站，光耀东方更是投资了一个46万平方米的城市综合体，业态涵盖齐全，包括写字楼、五星级酒店、商业、公寓等。
　　高铁的出现，如同织就了一张便捷的高速交通网，在缩短出行通勤时间的同时，也提供了一种更为舒适高效的交通方式，成为现代商旅人士出行的首选。
　　“目前，火车的乘客已经发生了变化，高铁商圈的利用肯定也会大大增加。城市综合体在这样的商圈中起到了良好的聚合作用，有效地节约了时间成本，能促进区域价值的提升。所以要研究高铁商圈的城市综合体就显得越来越有价值和意义。”李贵斌说，由于科技进步带来的高铁经济效益，促使越来越多的客乘到综合体中进行日常消费、商务活动以及办公等，因此将光耀东方定位于城市高端商务综合体。
　　
　　创意产业基地的“轨道”样本
　　
　　在李贵斌看来，无论做什么样的城市综合体，特别是高铁商圈的城市综合体，首先必须研究好市场，如果市场研究不到位，即与好高骛远无异。
　　他进一步透露，在做光耀东方广场时，首先面对的是商业定位和商业规划问题。因为周边建筑比较破旧，且环境亦较为破旧。但这里也有其他区域不可比拟的优势，比如距离长安街近，临近中央政务区、中央商务区，交通位置好；在光耀东方广场方圆1公里之内还没有大型的城市商业综合体，但周边方圆一公里有13万人口长期居住，消费力较强等。
　　此外，这个位置离中央电视台和新华社等著名媒体距离比较近——离新华社的家属院仅一路之隔，离中央电视台只有800米。
　　这个区域特点，构成了光耀东方广场的另一独特优势，对新媒体与文化创意产业形成了有效的吸引力。记者了解到，目前，光耀东方广场部分酒店式公寓已经销售一空，写字楼销售亦非常理想。
　　值得注意的是，租赁或者购买光耀东方写字楼的相当大一部分客户来自于新媒体和创意产业，俨然成为一个新兴创意产业基地。日前，新华社网络电视台、手机电视台已与光耀东方广场签订入驻协议。
　　按照既定规划，光耀东方广场专设有1万平方米的多功能演播厅，6800平方米的多功能影院。还配有精品超市、精品家电超市等。
　　“新华社网络电视台、手机电视台是我们新华社的新媒体代表业务，我们入驻光耀东方广场，是因为看到了光耀东方集团的战略智慧与良好的城市综合体理念、定位，看到了在李董的带领下良好的团队。此外，光耀东方广场良好的位置也是我们考虑的因素，我们的新媒体要再造一个新华社，将来光耀东方广场就是我们再造新华社的根据地！”新华社多媒体中心主任兼中国电视网管理会副主任赵鹏毫不掩饰其对光耀东方的溢美之词。
　　在李贵斌心里，新华社网络电视台、手机电视台的入驻表明了市场对光耀东方广场的认可，新华社两大电视机构的入驻对光耀东方广场运营具有重要意义，翻开了光耀东方集团与大型媒体切实合作的重要一页。据其透露，湖南卫视、广东卫视、山东卫视等十多家省级卫视已有入驻意向。
　　招商难一直是困扰国内城市综合体开发商的最大难点，而此时，李贵斌已另辟蹊径打起了高科技产业的主意，他所具备的理性和前瞻性眼光恰恰是很多商业地产开发商所缺乏的。
　　“用惯性思维解决不了目前的问题，目前科技发展较快，有超前的思路才有可能把城市综合体做好。”李贵斌说。
　　在交流中，记者发现，李贵斌关注新媒体和创意产业已久，渊源颇深。据其透露，光耀东方公司已与中国传媒大学合作成立了一个新媒体公司——中传视友科技传媒有限公司，传媒大学占20%的股份。公司主要针对3G、手机电视短片做集成平台，未来计划在创业板上市。
　　另外，光耀东方还入股了新华社手机电视台。李贵斌认为，中国经济发展到一定阶段，传媒、文化、健康等行业占据市场比例会越来越大，新媒体未来有比较好的发展前景。而恰恰在目前这个时候，年轻的创业者越来越多。
　　“我印象很深刻的，最近有两个年轻人三次找我，她们已经共同合资创业8年，现在想购买光耀东方广场790平方米的写字楼，但是最终被另外一个创业团队买走了，价格是4.18万元/平方米。”李贵斌对记者表示，这只是其中一单，在光耀东方广场的客户中，很大一批来自广告、动漫、电子商务等文化创意产业。
　　李贵斌透露，对年轻创业者，光耀东方会提供一些优惠和增值服务，为他们提供一个良好的创业环境。
　　“要把商业地产的价值做出来，就要整合好资源，功夫做到位。”

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