天气阴沉，北京朝外大街225号，一座棕红色5层小楼挂着中体产业集团股份有限公司（中体产业，600158.SH）的铜牌。如往常一样，一切看似平静，然而在平静的背后，却是中体产业的动荡与变局。
　　9月12日，警方证实，曾担任中国足协副主席的中体产业董事长谢亚龙被立案侦查。9月14日，中体产业公告确认此事，并迅速宣布新的人事任免决定：由副董事长刘军代理董事长职务直至新的人选产生。
　　“谢亚龙被立案侦查对中体产业的运营其实没有什么实质影响。对刘军来说，真正的挑战是公司本身在资产运营上的困难——储备项目不足，拓展能力不够，这才是最大的问题所在。”中体产业内部人士称。
　　靠变卖家产支撑业绩、项目储备入不敷出、营业收入逐年下降、未来业绩难以为继，中体产业正经历着积重难返的“资产空心化”困局。
　　
　　谢亚龙淡出
　　
　　9月15日，记者通过多种渠道联系刘军本人及中体产业董事会秘书王戊一，希望了解详情，均被告知二人不在，无法直接联系。其下控股子公司中体奥林匹克花园管理集团（下称“管理集团”）总裁陈顺也在电话中婉拒了采访。
　　“现在很敏感，公司不太可能有人愿意公开谈这个事。”上述中体内部人士表示，“我们能做的就是等，看最终是由刘军正式接任董事长，还是体育总局另有安排。”9月15日当天，中体产业网站上，集团概况中“董事长致辞”页面一片空白。不久前，这上面还有谢亚龙的照片和致辞。该公司某中层的博客上，与谢亚龙的合影也已不见。
　　谢亚龙的痕迹正在淡出。但“谢亚龙事件”并未引起中体产业明显震荡。接近中体产业人士称，这主要是因为谢亚龙担任董事长不过一年半时间，之前也并无公司经营经验，并未深度介入到公司的经营战略当中。
　　“公司董事长出事对经营活动的影响要看两者的关联程度，谢亚龙是因为足协的事被立案，且对中体产业业务涉入不深，除股价波动外，对日常经营影响不大。”西南证券分析师肖剑认为。
　　从传出谢亚龙被要求协助调查至被确定为立案侦查，中体产业的股价上演了戏剧性的一幕。9月7日～9月13日股价连续跳水，中体产业市值蒸发数亿元。但换帅消息一经公布，股价随即掉头上涨。“现在换人上任是利好，真正的利空是谢亚龙再回中体产业。”有股民如此评论。
　　
　　后继乏力
　　
　　对于新上任的代理董事长刘军来说，最大的问题或许并不是谢亚龙带来的负面影响，而是中体产业目前的经营状况。
　　其2010年中报显示，上半年公司实现营业收入3.7亿元，利润1.94亿元，同比上升400%。但其中仅投资收益就达2.02亿元，占营业利润的103.64%。排除这一因素，中体产业的日常经营实际上是亏损的。
　　近4年来，中体产业营业收入逐年下降，从2007年的19亿元下跌至2009年的9.6亿元。同时，房地产销售作为主营业务之一，收入从2007年的14.8亿元下降至2009年的7.2亿元。
　　“另外两个主营业务体育竞赛和健身服务，这几年发展平平，时有亏损。”上述接近中体产业人士透露。2007年至今，体育竞赛年收入自0.6亿元一路减少，健身服务年收入亦在0.6亿元左右徘徊。

　　更致命的问题在于，权重最重的地产业务方面，中体产业并没有太多的优质项目来挽救不断下跌的颓势。
　　中体产业的地产业务模式，一向以“A+B模式”著称。“A模式”是指由中体产业或旗下管理集团控股的项目，公司负责操盘；“B模式”则指集团输出中体奥林匹克花园品牌，通过品牌输出和管理咨询获得收入。
　　知情人士称，对于中体产业以品牌加盟为主要形式的“B模式”，目前仍有开发商感兴趣，但收入状况相比2008年北京奥运会时已逊色不少。
　　另有接近中体产业人士透露，“A模式”的收入是地产业务收入的核心。“但是现在，中体产业已经没有几个可以赚钱的控股项目了。”他介绍，目前中体产业真正意义上的新项目，只有大连乐百年置业与沈阳北国奥林匹克花园两项资产。资料显示，两项目的总建筑面积大约在60万平方米。
　　“沈阳项目还在前期，但当地房地产市场的特点是利润比较低，3个项目抵不上上海一个项目；大连项目是收购来的，一期是原持有方建好的，马上开始销售。”该人士介绍。
　　除此之外，中体产业在盐城、沈阳、连云港、九江、三亚等地尚有若干个控股或参股项目，但运营状况并不理想。
　　具体来看，盐城项目此前三期一直亏损，即将开盘的第四期尚担负着盈亏平衡的重任；沈阳等地的项目多是剩余的尾房；连云港项目早已售罄，只是要在2010年结转；2008年获得的九江项目仍停滞在拆迁阶段；在三亚与万通地产合作的奥林匹克湾项目进展缓慢。
　　天相投顾在对中体产业的研究报告中称，截至6月30日，公司拥有房地产预售款9.11亿元，其中大部分预计可在2010年竣工。
　　“但关键问题是，作为地产为主营业务的公司，中体产业没有项目储备，现在几个项目虽然可以吃一阵子，但二三年后就会很被动。”上述中体产业内部人士表示出了自己的担心。
　　
　　“空心”资产
　　
　　消息人士称，在刘军空降中体产业不久，中体产业内部曾开展过一次项目自查活动，主要目的就是“摸家底”。其后，公司高层也曾表示过对于目前储备项目较少的忧虑。
　　涉足地产业务近10年，中体产业为何要面临上顿不接下顿的窘境？上述接近中体产业人士表示，资金实力和运营能力是其瓶颈。
　　截至6月底，中体产业手中的货币资金约为11亿元。2009年年底，这一数字为7亿元，2008年仅为4.2亿元，2007年年末也曾达到11亿元。中体产业目前的货币资金数额已是历年最好水平。
　　受限于资金实力，在招拍挂市场，中体产业表现平淡。多年来获得的项目中，仅盐城奥林匹克花园一个项目是通过公开市场取得，其余多是通过收购股权，或与政府、企业置换获得。
　　中体产业曾有一个专门找地找钱的平台——中体奥林匹克花园投资有限公司（下称“中奥投”）。2004年，中体产业联合10家股东创立该公司，在其中持股19%。当时中奥投凭借良好的政府关系寻找土地，再通过土地融资，曾经有不少项目。
　　2007年12月，中体产业将中奥投19%的股权转让给海南博伦科技有限公司，实现收益4900万元。接近中奥投人士称，此后中奥投在周口、合肥等地又拿到了不少项目，但此时的中奥投，与中体产业再无瓜葛。
　　“后来，原属中奥投的职能归到了管理集团旗下，有开发商有兴趣跟中体产业合作，或者有人介绍一块地，管理集团也会去谈，但有结果的不多。”上述知情人士透露。
　　资料显示，2008年至今，中体产业仅有4个新项目落袋。2008年投资7.85亿元，取得九江奥林匹克花园50%股权和上海奉贤奥林匹克花园项目70%股权；2009年收购大连乐百年置业90%股权，并获得三亚奥林匹克湾项目政府合作意向。
　　项目储备青黄不接导致业绩不可持续，又因此导致中体产业有时候不得不出让一些项目股权来支撑业绩。
　　“中体产业的业绩波动很大。近几个财年中，靠转让项目股权的收益来提升收入和利润的情况并不少见。”上述接近中体产业人士称。
　　除今年上半年以7.3亿元转让上海奉贤奥林匹克花园项目股权获利2亿元外，2007年，中体产业股权投资收益为5400万元，占3.7亿元利润的14.6%；2008年4亿元利润中，仅惠州奥林匹克花园项目74%股权转让就产生了2.2亿元收益；2009年，公司未转让项目，营业收入下降27%的情况下，利润暴跌64%。
　　“实际上，沈阳项目和九江项目，本来也是打算收购之后再转让出去来体现业绩的，后来公司有反对的声音，如果再转出去，同样的地块公司很难从公开市场拿到，储备项目越来越少很危险，这才留了下来。”上述中体产业内部人士透露。
　　据记者不完全统计，2006年至今，被中体产业转让的项目或公司股权达6个，几乎与同期获得的项目数量持平。
　　或许正因这种左手倒右手的运作方式，导致了中体产业缓慢的发展步伐。2006年～2010年6月底，该公司资产规模一直在30亿元上下波动，毫无壮大的迹象。
　　“不过，中体产业最近有了一些改变的迹象，比如沈阳项目和九江项目被留了下来。”上述接近中体产业人士表示。
　　上述中体产业内部人士透露，公司最近有一些划分集团与地方公司权责的举措正在进行。“这能看出来管理层想做些事情，但实际情况会怎样，目前还说不准。”与此同时，中体产业也开始“进补”资产。9月13日，谢亚龙被确认立案侦查的次日，刘军正在成都，与内江市政府签订内江市奥体中心建设项目的合作协议。该项目总建筑面积7.5万平方米，总投资规模达9.5亿元。
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