2004年，是中国的房地产行业深入市场化的一年。这年的8月31日也成为中国房地产市场里程碑似的日子，被业界称为8·31大限。
　　这年出台的国土资源部第71号令规定，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这道政令对房地产业界和市场都产生了很大影响。甚至关于招拍挂的争论一直延续到了今天。
　　这一年的第六届CIHAF中国住交会首次移师上海，140多位市长的参加令第二次市长论坛星光熠熠。在8·31大限之年，此次住交会也贴近行业热点，将主题定为“城市营造”，力求搭建一个土地交易、资本和土地的对接、城市运营经验交流的全国性平台。

 

　　张宝全：苹果与树林

　　在2004年中国住交会现场，几个掷铁饼的人形雕塑吸引了众多参观者的目光。在这组名为“出售偶像”的雕塑“成员”里，除了有此前国内知名的开发商北京华远总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹，还有一位在当年名声大噪的地产明星——今典集团董事长张宝全。
　　 2004年的张宝全一帆风顺。位于东三环CBD附近的苹果社区，5月份拿到销售许可证后正式开盘，首期仅推出三栋楼，一个月的销售额便高达4.5个亿，这还不包括另五栋楼的近10个亿的未换签的认购。面对热销业绩，张宝全本人反应平静，张宝全只是表示：“苹果热销不算奇迹，如果卖得不好，那才是‘奇迹’。”

　　苹果金融
　　
　　 从张宝全的苹果理念问世之日起，苹果社区便以一系列“出人意料”的精彩举动，始终牢牢地抓着业界和市场的目光，揪着购房者的神经。而在苹果社区热销的诸多环节之中，起到最大作用的，无疑是张宝全推出的一系列金融创新举措，尤其是“苹果社区消费信托”和“苹果优先购买权信托”苹果社区消费信托是北京国际信托投资有限公司为今典集团开发的“苹果社区”购房人提供的银行封顶按揭前的短期按揭贷款。即通过向社会定向销售苹果消费信托，用其资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到银行封顶按揭前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北京国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果消费信托短期按揭贷款时必须同意其所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭。
　　苹果社区消费信托不仅是按揭金融产品，也是金融投资工具，民间的各种资金均可通过这个平台参与房地产短期消费信贷的投资。它的出现不仅解决了苹果社区购房人对银行封顶按揭前的短期按揭需要，也是中国第一次通过信托方式推出的房地产短期按揭证券化的尝试。
　　“苹果社区优先购买权信托”是北京国际信托投资有限公司根据今典集团在其开发的“苹果社区”初期做出的合伙人承诺而设计的信托产品。即本着“谁投资谁得益”的原则，按照苹果社区“合伙人价格”发行的苹果社区优先购买权信托。
　　购买人根据苹果社区具体楼号房号购买苹果社区优先购买信托后，即拥有该套房产的优先购买权和转让权，在苹果社区取得销售许可证之后的一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，或转让给他人购买。具体的做法是，由北京国投按照苹果社区的合伙人价格（即每建筑平方米6000元起）向社会发行苹果社区优先购买权信托，发行对象全部为个人，且每人限购一份，机构不得购买。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后（其价格相当于该套房屋的总价），即拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。
　　
　　红树成林
　　
　　 在苹果系列地产取得成功之后，张宝全又开始构建其酒店帝国，并且继续发挥着他的各种创意模式。
　　 2009年，张宝全明确了今典集团房地产业务未来的方向，从原来的住宅开发逐渐为主向旅游度假地产转型——“全部转型到红树林度假酒店这个体系下”。
　　 2009年5月，今典集团成功拿到了青岛胶南灵山湾一块地，计划打造规模与国际酒店巨头金沙集团在澳门的威尼斯人酒店相当的“北方最大的旅游度假胜地”。
　　 2010年，在以1000万元为三亚红树林度假酒店征集案名之后，张宝全还在三亚试水“博彩业”，意欲打造中国的“拉斯维加斯”。今年1月，海南获批国际旅游岛，三亚湾红树林度假酒店开盘创下了11天8个亿的井喷销售业绩。
　　 5月，今典集团在青岛胶南市灵山湾投资65亿的“青岛红树林”开工建设。
　　 截至目前，今典集团在全国拥有三个红树林度假酒店——亚龙湾红树林、三亚湾红树林、青岛红树林，加上即将动工的丽江红树林连锁、海棠湾红树林费尔蒙度假酒店、广东从化红树林。今典集团还计划向无锡、大理、腾冲这些具有旅游潜力的城市进军，推开全国扩张步伐。
　　 不过，所有这些都只是张宝全庞大“红树林计划”的一部分。谁也无法看透，这个充满创意，喜欢发明的地产人心中构建了怎样的一个“酒店帝国”。

 

 

尝试、改革、发展

 

    2004年，中国住交会首次离开深圳，北上长三角龙头上海。这届住交会也更加务实。从关注城市土地到建筑细节，从关注开发商间的合作到关注房地产代理行的发展，第六届住交会进一步提高了自己服务的宽度，使得地产行业每个角色都可以有充分的展示平台。
　　 本届住交会涉及到了房地产领域的全产业链。开幕式上，200在上海建筑工地上的建筑工人和几十位来自全国各地的政府官员、地产界大腕一起登上了2004中国住交会开幕式的红地毯，甚至有一名农民工代表参与了最抢镜的剪彩仪式——这成为此次上海住交会中“观念地产展”单元特意营造的颇具意味的一幕。

　　城市营造

 

　　本届住交会在历届住交会成功经验的基础上，整合在中国新一轮城市改造和运营中起重要作用的各类“开发区”，以土地经营商的身份参与CIHAF盛会；同时，策划组织中国建材品牌企业的高峰论坛，形成CIHAF以房地产商为核心，集政府、土地商、建材供应商、金融服务机构以及中介服务机构于一体的，一个完整互动的房地产产业高端交流平台。
　　2004年的住交会把主题定为“城市营造”，除打造了一个全国性的土地交流平台外，还对全国土地市场建设进行一次大检阅，集中展示了我国城市国土资源管理成就，促进全国土地有形市场的形成。在地产企业开始向外发展的时期，推动地产企业实施跨区域开发的速度；从土地利用的角度，本届住交会的土地交流活动，大大提高土地利用的科学性，帮助政府进一步实现土地价值的最大化。大会还为即将到来的城市化浪潮创造了“城市运营和土地运营”的理论。

　　中国设计与设计中国

 

　　在CIHAF2004第六届中国住交会上第一次设置了建筑设计服务展。主要探讨了“设计无国界与原创中国风”、“设计总监现象与品牌企业建筑前瞻力”、“商用地产设计的实用性与可持续发展”三大主题，引发了中国建筑设计界的热烈思考，参会的加拿大、澳大利亚、美国及日本同仁亦积极反应。
　　同期以“设计·中国”为主题，邀请十多位建筑大师、百家品牌地产开发商担任评委，推选出了“2004年度CIHAF中国建筑二十大品牌影响力青年设计师”、“2004年度CIHAF中国建筑十大品牌影响力景观园林设计院（公司）”、“2004年度CIHAF中国建筑二十大品牌影响力规划建筑设计事务所（公司）”和“2004年度CIHAF中国建筑十大品牌开发企业设计总监”。

　　关注地产代理行

 

    在CIHAF2004第六届中国住交会上，还有一支年轻而朝气蓬勃的队伍引起了与会人士的普遍关注，那就是房地产营销代理商。在“中国房地产服务论坛”上，当时的中国房地产业协会副会长顾云昌对年轻的地产代理行提出了热切的期望，要求代理行用自己的智慧去服务这个行业，尽心尽力做到精明诚信，同时和开发商一起，打造中国自己的品牌代理商。在这届大会上，营销也受到了极大重视。CIHAF2004年度推介榜中三项大奖与此有关，分别是“中国房地产营销大奖”、“中国房地产中介代理品牌企业”和“中国房地产营销策划品牌企业”。

 

 

 

大事记

　　2004年是中国房地产深入调整的一年，也是房地产行业全面走向市场化的一年。这一年，不但地产企业越来越规范化，与地产相关的土地、金融等部门也在不断进行着调整。
　　同时，这一年也是内地房地产泡沫首次被人提及的一年，与泡沫论同时到来的，还有各种房地产新政。
　　
　　2月
　　2月17日，《北京城市空间发展战略研究》首次发布，把城市空间布局调整为“两轴-两带-多中心”的新格局。其中“两轴”是传统中轴线和长安街的延伸，“两带”的“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、亦庄、通州；“西部生态带”与北京的西部山区相联系，是对延庆、昌平等区域实现生态保护下的调整改造；“多中心”是指在市区范围内建设不同功能区，以提高城市的服务效率和分散交通压力等。
　　
　　10月
　　10月22日，十届全国人大常委会第十二次会议分组二次审议了物权法草案。物权法草案有望三审通过。物权法草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。
　　
　　10月
　　10月29日，中国人民银行决定，从该日起金融机构将五年（含）以下个人住房贷款利率调整为4.95％，五年以上为5.31％。央行加息的消息见诸媒体后，香港股市的地产股和原材料股就成为了重灾区，内地地产股中国海外跌6.08%。在内地的证券市场上，万科A股当日下跌7.75%。
　　
　　11月
　　11月底，国际油价由每桶55．50美元已回落到50美元以下，但和去年同期相比每桶仍高出18美元左右。有人甚至形容说，2004年的国际油市，就像场疯狂的过山车之旅。
　　
　　11月
　　11月7日，中国国土资源部发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国土资源部11月11日发布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，确定了征地补偿标准。
　　
　　12月
　　根据我国加入世界贸易组织(WTO)的承诺，从2004年12月11日起，包括金融、商业批发与零售业、建筑等9个部门在内的90多个分部门将结束过渡期，对外资实行开放。对钢材等五类物资的指定经营废止。

 

 

地产印迹

　　孙宏斌
　　谈到中国房地产市场的发展历程，有一个公司，有一个人不得不说。这个公司就是顺驰，这个人就是孙宏斌。
　　孙宏斌曾说：“有梦想和理想不一定能实现，但是没有梦想就肯定没戏。”2004年，顺驰置业提出了100亿的企业目标。并且在这一年成立了上海、苏州、沈阳、长春、重庆、郑州、无锡、青岛、深圳等20家公司，形成了全国布局。2004年11月，顺驰第一家加盟模式的城市公司——邯郸顺驰公司成立。2004年底，顺驰正式进入保险代理行业。
　　2004顺驰用快速开发、加速回笼，使新拍下的土地当年内就进入资本回收阶段，北京大兴的“顺驰领海”在2004年6月开盘，距离拿地才7个多月。南京河西的“顺驰滨江奥城”也因为推出时间抢在万科、中海、万达前面，使河西片区供应量暴增的风险通过时间得到转嫁。
　　顺驰“疯狂模式”的关键就在于速度，设计的速度、建造的速度、销售的速度。每个房地产开发项目都要涉及到研发、开发、工程、销售四条线，这四条线互相牵制，必须紧密配合，缩短整个项目的周期。
　　 与顺驰置业一起快速发展的，还有顺驰起家时的顺驰中介。顺驰突破传统中介的概念，通过客户在渠道中的多点消费获得更多回报。新商业时代，谁拥有了大量的终端客户，谁就拥有了商机与财富。2004年，顺驰95105900全国特服号码推出，标志着顺驰中介网站有了自己的服务能力，那个时候开始，网站作为一个重要的渠道开始逐步发挥出自己的作用。　　

　　
　　郁亮
　　
　　2004年9月23日，王石在新闻发布会上宣布，万科管理层更新换代进入转折点，以郁亮为代表的第二代管理层将全面替代以王石为核心的第一代管理层。
　　在万科成立20周年之际，在万科工作14年的郁亮从幕后走到了台前，财务经理出身的他，谨慎细微，但他的前任王石留给他的是一座高山。登山成就了王石的高度，而郁亮这个万科企业股份有限公司总经理也要开创自己的高度，他在万科生日会上对大家说：“不能仅仅跟随王石的脚步，还应该达到王石的高度。”郁亮在1990年便进入万科，全公司包括王石在内，只有26人比他资历老。出身北大经济系的郁亮自进入万科以来，几乎做遍了集团的各个位置：从刚入公司的一名普通员工，到财务经理，再到董事、总经理、直至现在年仅39岁即接任万科集团的掌门人。而性格不温不火，为人低调的郁亮，也被认为与万科的成长轨迹十分契合。
　　在这个新旧交替的年份，万科仍然大步前进。万科2004年年报显示，2004年万科业绩稳步成长。全年实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2%；净利润8.78亿元，同比增长62%；净资产收益率提升到14.2%，为几年来最高点。

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