接二连三的出现“日光盘”、8月份同区域内两个楼盘登上月度销售榜十强——一改传统的价值洼地形象，北京大兴楼市在调控市况下的表现惊人地抢眼。
　　在“金九银十”，品牌房企旗下的项目扎堆入市，注定大兴板块将再度成为市场热点。据市场研究机构统计，在北京9月计划开盘的近30个项目中，大兴区就占了9个，既包括曾经两度热销的保利茉莉公馆这样的次新盘，也包括旭辉紫郡、首邑溪谷、东亚马赛公馆、金色漫香郡等纯新盘，总体供应面积逾百万平方米。
　　集中入市必然带来区域竞争的加剧，一年之前，数家品牌房企到大兴“抢地”的硝烟而今已转变成“抢客”的战争。记者走访发现，目前该区域楼市无论是在楼盘品质还是在定价上，都上演着白热化的品牌大战，在此背景下，差异化就成了每一个楼盘必备的生存法则。
　　
　　区域竞争白热化
　　
　　据亚豪机构统计数据显示，北京9月计划开盘项目约有28个，是调控以来计划开盘量的最高水平。计划开盘的项目中，有9个位于大兴，且依旧以黄村板块最为抢眼，绿地、金地、保利、旭辉、东亚新华等品牌房企均有项目推出。
　　北京市大兴区副区长邵恒14日表示，大兴的土地市场近来十分火爆，目前在建楼盘达到25个，总面积495万平方米，年内预计可销售的建筑面积将达到550万平方米。
　　在黄村北部区域，首邑溪谷、金地仰山、旭辉紫郡等几个新盘距离不超过1公里，每个楼盘的价格环环紧扣，差额均不过1000元左右，竞争异常激烈。
　　过去的几个月，在该区域内，从绿地新里西斯莱公馆、保利茉莉公馆，到金地仰山，这些项目无一例外的成交火爆，低开、平开、以价换量的成功让许多开发商看在眼里。
　　9月8日，易居房地产研究院发布了8月份北京楼市的成交状况，销售额前十名的纯住宅项目8月总销售额逾56亿元。大兴黄村板块有两个项目上榜。其中，绿地新里西斯莱公馆拔得头筹，月度销售金额约7.55亿元；保利茉莉公馆以6.29亿元的月度销售额排名第四。
　　从4月房地产新政实施以来，大兴是较早开始积极调整顺应调控的地区之一，区域内价格基本达成共识，为其逆势热销提供了可能。
　　绿地新里西斯莱公馆营销总监李蓟表示，项目的热销和其高性价比以及销售策略有很大关系，该楼盘是面对刚需人群，采取高性价比，低总价的方式进行营销。而保利茉莉公馆等上榜楼盘亦是采取相似的策略。
　　4月底，绿地新里西斯莱公馆开盘，拉开了该区域“低开”大幕。保利茉莉公馆、金地仰山紧随其后，将区域价格锁定在1.6万元~1.8万元/平方米。顺驰领海等老项目在硬扛了几个月之后，也开始做出实质性调整，大幅调低开盘价。
　　无一例外，这些热销楼盘吸引的是大量刚需人群。金地仰山项目负责人表示，该项目于8月28日开盘，均价为1.6万元/平方米，一共入市700多套房源，开盘当天即销售了420套左右，从项目的客群构成来看，基本有90%的购房者为刚性需求，投资客户非常少。
　　某房地产门户网站日前推出的大兴区域置业情况调查显示，有意在大兴区置业买房的购房者中56%以上是初次置业的刚需购房者，而他们青睐的是100平方米左右的两居室户型，二三次及以上置业类型的占比依次减少。吸引广大购房者在大兴置业买房的因素集中于地理位置的优越、区域发展潜力和投资价值、便利的交通网络等三个方面。
　　大兴某热销项目的负责人表示，据其观察，现在购房者只买两种房，一种是低价房，一种是降价房，尽管在8月份楼市已经出现了回暖趋势，但实际成交依然集中在几个热点项目上。
　　不少企业认为，要维持楼市长久回暖仍需采用低价策略销售。金地集团方面透露，金地仰山今年底还将推出新一期产品，在价格方面，尽管位置和景观要较前一期产品有所提升，但是预计价格上涨幅度不大，只是进行微调。同时，大兴另一热销楼盘的负责人也表示，9月底该项目将第三次开盘，价格也基本上与此前持平。
　　
　　同质产品的差异化法则
　　
　　此轮大兴楼市的崛起，除了低于预期市场的整体价格，另一关键因素则是其硬件配套的逐步完善。南城发展计划、地铁大兴线的开通在即、与市中心直接连接的4条交通干线的修建、大型商业计划入驻等预期利好的侧面推动，使得该地区的价值逐渐被发掘。
　　不过，一位地产研究人士接受记者采访时指出，大兴黄村区域的楼盘扎堆现象严重，产品特色相差无几，从价格、目标客户群到户型等，都极为相近，同质化竞争异常激烈。
　　记者在采访中发现，在户型及目标客群方面，目前黄村区域内在售或即将开盘的项目，多数主打中小户型产品，面向刚性居住需求。只有旭辉紫郡等少数项目以大户型为主。价格方面，除位置相对较远的金色漫香郡价格在每平方米万元出头外，其他楼盘价格大多集中在1.6万元~1.8万元/平方米之间。同时，区域内项目普遍开打品质牌，如较高的绿化率、南北通透板楼及较高的使用率等，均将宜居性提高到首位。
　　对此，黄村区域内多个项目负责人均称，由于各楼盘位置、产品定位不一样，面对的客群也有所差别，所以同质竞争不会太激烈。并且目前黄村区域价格已趋于合理，也不需要打价格战。
　　对此，亚豪机构市场总监郭毅也表示，尽管大兴项目在定位和产品类型上颇为相似，但每个项目都有自己的特点，比如保利的薄板、绿地的园林、金地的产品设计、旭辉的花园洋房，并不是所有产品都同一类型的。相比之下，客户群亦略有差异，可能大客户群整体层面相近，但细分而言他们的喜好又不一样，每个项目都有自己某一点的优势去吸引喜欢它的人群。
　　据郭毅分析，除了首次置业的刚性需求外，亦有不少改善型需求以及将大兴作为终极置业居所的人，“大兴拆迁的村落很多，这部分群体本身对原住地的倾向性较强，还是要选择在本地置业，所以这些客群也基本上被区域内的项目吸纳”。
　　关于差异化，从即将入市项目的户型结构或许可见一斑。例如首邑溪谷，既有在36平方米至68平方米之间的LOFT产品，又有87平方米至122平方米平层住宅，以及197平方米至202平方米的叠墅，可满足不同年龄段购房人士的置业需求。预计9月底开盘的旭辉紫郡，则主打4~6层花园洋房，带私家电梯，户型面积130平方米~250平方米，受到了大量改善型需求的追捧。
　　“越是品牌开发商扎堆的地方，生意越是好做。”大兴黄村一位项目营销负责人这样对记者表示。在该人士看来，目前黄村楼盘都是“各玩各的”，并不存在所谓的同质化竞争，各个开发商都在尽力做好产品力以及产异化，“谁能将差异化做到极致谁就是赢家”。
　　首邑溪谷有关负责人表示，竞争并不是今年才开始，从2009年开发商集中到大兴买地就开始了，因此，从那时起，就开始专注于项目定位、产品研发，以争取为市场提供高品质的产品。据其透露，目前，首邑溪谷的客户中，即不乏来自金融街、中关村等区域高端置业者。
　　市场分析人士认为，黄村板块聚合了保利、金地、绿地、旭辉等多家品牌开发企业，品牌开发商的聚集，不仅合力提升了区域的配套条件和居住水准，亦形成激烈的竞争，促使区域产品品质不断升级出新，除了让产品品质更有保障之外，也让价格更加合理，为区域稳步发展奠定了理性的基调，更容易对购房者产生长期的吸引力。

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