对于陆家嘴公司董事长杨小明来说，前不久上海浦东新区商务委公布的“十二五”浦东商业规划显然是一个利好消息。
　　依据该规划，陆家嘴金融城将获得扩容。早在2009年上海“两会”期间，杨小明就曾提出：“从陆家嘴未来二三十年的发展来看，金融城现有的物理面积，不足以承载上海打造国际金融中心这样的巨大前景。”在作为上海市人大代表呼吁陆家嘴金融城扩容的背后，恰是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（陆家嘴，600663.SH）资源瓶颈的掣肘。“经过10多年的开发，浦东新区特别是陆家嘴的土地资源几近枯竭，原来的营运模式使公司面临着是否还能生存的现实问题。”杨小明说。
　　从卖地为生到介入开发，陆家嘴正在向城市运营商转型。当所有曾经的优势逐渐变为劣势，杨小明不得不在阵痛中开始思索这家老牌国企的经营之道。
　　
　　被迫转型
　　
　　“从2004年开始，陆家嘴大力转变发展模式，工作重点放在商业地产的运营上。”杨小明说。
　　究其原因，陆家嘴此前对生地转熟地的操作，虽然让其获得了快速的发展，但存量土地资源的日近枯竭，已经让这种商业模式难以为继。
　　“为了可持续发展的战略需要，公司决定今后在区域内将不再卖地。除利用自有土地资源参与投资建设项目之外，陆家嘴还将与其他房地产企业一样，通过土地招投标的方式，在市场上获取所需土地。”杨小明说。
　　这种转型还有一个很重要的因素，早期进驻陆家嘴金融城的投资商都喜欢自己盖房子，但现在他们更愿意租房子。“这种变化对陆家嘴是一个很大的考验，现在我们更接近资产管理的经营方式。”杨小明说。
　　在这样的战略之下，陆家嘴开始深耕陆家嘴区域。同时，在进军海南失败之后，陆家嘴并没有停下对外扩张的步伐。
　　“第一次长征是对一个城市的综合开发，目前是陆家嘴的第二次长征。”杨小明说。
　　如今的陆家嘴已不再单纯靠卖地为生，主营业务包括酒店管理、会展服务、商业地产运营等，成为一个不折不扣的城市运营商。
　　不过，这种转型在上海五合国际总经理邹毅看来仍面临考验：“目前，陆家嘴集团处于转型的阵痛期。”他表示，一方面，庞大的开工量和存量建筑面积需要大量资金；另一方面，刚刚入市的商业项目短期内很难回笼资金。
　　但杨小明认为，陆家嘴的优质土地储备都为低成本获取，目前的土地批租业务仍可在相当长的一段时间内为其带来数量可观的现金收入，这为转型提供了强大的资金后盾。同时，陆家嘴有较强的融资能力和财务能力。
　　“未来陆家嘴将是一个长期资产与短期资产经营并重的公司。单纯经营短期资产而欲持续获利，只能寄望于市场环境不会发生大的变化。之所以现在重点发展长期业务，主要是因为可以有效抵御金融和市场环境的变化以及房地产行业周期波动的风险。”杨小明说。
　　
　　不盲目做大
　　
　　接下来的问题是，如何做一个真正的城市运营商？对资源增量的担忧是陆家嘴转型最根本的原因，但这种被动的转型是否让这家一直从事土地一级开发的老牌国企难以适从？
　　“这个行业，经营是有门槛的，不是那么容易经营的。”杨小明说。
　　用杨小明的话说，陆家嘴转型的第一阶段刚刚过去，现在主要的任务是要把商业地产做好。除此之外，陆家嘴未来将开展金融投资业务，因为地产和金融的关系太密切了，特别是商业地产领域。
　　经过几年的经验积累，杨小明认为，做一个真正的城市运营商，首先是要长期持有物业。到目前为止，陆家嘴的商业地产几乎都为公司持有，这成为了陆家嘴的商业原则。
　　“比如一栋办公楼需要进行大修，这要巨大的投资，如果该办公楼被散卖掉，你怎么来统一大家的思想，整个楼的持续改善就会受到很大的影响。而如果该办公楼是单一业主长期持有，就能够为你的用户提供永远的、长期的专业服务。”杨小明说。
　　另外，杨小明认为，城市运营商必须在产品上有所创新和突破，最好的产品是能够充分满足客户需求、最大限度提高细分市场客户满意度的产品。
　　“我认为，愿不愿意站在客户生活的角度去看待问题，愿不愿意花一点时间和心思去考量一项技术对客户生活的影响，愿不愿意更细致一点、更认真一点，其实是衡量一个企业专业道德的重要标准。”杨小明说。
　　对于陆家嘴来说，最难的是人才问题，目前很难找到有一所大学培养现成的商业地产人才，陆家嘴希望通过对商业地产开发经营的实践，为公司培养出一批优秀的人才。
　　在陆家嘴逐渐转型的过程中，杨小明懂得了如何结合自身的能力让企业在一条良性的轨道上行进。这恰恰是大多城市运营商所忽略的，巨大的开工量和资金占压往往会成为那些盲目做大企业的绊脚石。
　　“我觉得国有企业与所有企业一样，做大当然是良好的愿望，但不要为大而大。世界上不可能所有的企业都成为大企业，永远都是中等规模的企业占多数，之所以有的企业仍能生存发展，最重要的是它有自己独到的竞争力。”杨小明说。
　　
　　制度瓶颈
　　
　　任何一个行业发展都有它特定的外部因素，陆家嘴在商业地产的践行之路上，也或多或少受制于这个行业的政策环境。
　　“每100元租金，就要交税17元以上，为什么属于城市服务业的商业地产要收这么高的税。”杨小明认为，商业地产的税负是目前这个行业的不可承受之重，他一直为此积极呼吁。
　　他表示，政府对商业地产，特别是对甲级写字楼、办公楼的重要性并未充分认识，其发展空间受到了一定的遏制。高税负带来两个问题：第一，投资人没有积极性；第二，一定会转嫁到那些租户身上。
　　除了税负之外，现行的会计制度和金融体制也制约着商业地产的发展。长远来看，商业地产资产会不断升值，但是由于目前的会计制度原因，升值的资产在报表上不能体现出来，而楼盘的折旧则体现在了报表上。
　　另外，杨小明表示，做商业地产必须要有适当的金融产品和金融工具来支持这一商业模式的持续。

房地产OA