又一记重拳落在了开发商的资金命脉上。
10月25日，北京宣布自12月1日起对商品房预售资金进行监管，禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。这是一线城市中首个预售资金监管的专项细则。
“对房地产商来说是雪上加霜。”政策出台的第一时间，SOHO中国董事长潘石屹在其微博上评论说。
这是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后，调控之手又一次直接扼住了房企的资金命脉。政策甫一出台，立刻震动京城各大开发商。“房企的资金链将遭到直接打击，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。”北京联达四方总经理杨少锋如是说。
更令全国开发商担心的是，本论调控中，北京成为调控政令“开路先锋”的意味已愈发明显，从招拍挂改革到限购令，莫不如此。加之此前深圳、浙江、成都等地也已经提出预售资金监管，业界预期，更多的城市跟进、预售资金监管在全国的蔓延之势已不可避免。
“限购和加息，已经令市场降至冰点”，杨少锋甚至认为，一旦预售资金监管全国推行，”整个房地产行业将面临近10年来的最大危机。
重压资金命脉
按照北京的要求，房企将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户，并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。
“相比之前的金融政策、交易环节政策，这是对开发商影响最为直接的一次。”北京中原房地产三级市场研究部总监张大伟表示。在目前开发商已经被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够的资金。
根据北京市统计局的数据，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938亿元，其中定金及预售款为1020亿元。这也就意味着，12月1日以后，占比达26%的开发资金，开发商将无法随意动用。
潘石屹给开发商算了一笔账。“土地款要一次性支付给政府，约占总数的50%，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征。”潘预计，如果像北京一样把所有预售收入都监管起来，半年后会严重影响到房企的现金流，一年后开发商的资金会出奇紧张。特别是各项财务指标不太好的企业，受到的影响会很大。
事实上，这相当于“锁定固化”了房企相当一部分的现金流。华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎告诉记者，这将对那些用预售款进行拿地、扩张的企业带来非常大的打击，“三个锅盖十口锅”的企业，将很难再闪转腾挪。开发商资金链断裂的风险明显加大，盲目追求扩张、高负债的企业经营风险也在加剧。
著名财经评论人叶檀也认为，对于预售款和定金的监管直击核心。“预售款被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用作买地资金、偿还银行贷款等。”
叶檀称，预售监管若被严格执行，开发商“三个锅盖十口锅的把戏”将无法继续，“七口锅”将裸露于市场。而此举在半年后将会产生两大直接后果，一是拿地的开发商会大大减少，二是“缺衣少被”的开发商会被大企业吞并。
这也被很多人视为在诸多调控政策之后，政府在骆驼背上再添的一根分量极重的“稻草”。
“政府非常清楚开发商的命门在哪里，如果政府再卡住信托和境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。”叶檀在其评论中如是说。
样本“开路”
但是，仅在一个或者几个城市进行预售资金的监管，其效果依然受到质疑。天津、重庆等地都曾试点过预售资金监管，由于执行以及其他等问题，政策效果并不理想。
“现在很多开发商都是多个城市开发，异地的预售资金无法监管，会大大抵消政策的效力。”有市场人士质疑。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉记者，北京的政策开始实施后，其他的城市也会考虑。毕竟北京有带头作用。
中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，北京的新规给开发商预售款的全面监管开了个局，是非常重要的一步。这项举措在全国铺开后，将产生巨大影响。就连潘石屹也承认，这与大公司或小公司、全国性公司或区域性公司没有关系，财务指标成为决定性因素。
国家统计局的数据显示，前三季度房地产开发企业本年资金来源50504亿元，其中定金及预收款12185亿元。也就是说，全国范围内，预售资金占行业现金流的25%左右。如果在全国范围内推行预售资金监管，也就意味着“固化”行业现金流约25%。
这将引发行业的新一轮洗牌。公衍奎预计，首先土地市场很可能趋冷，之前的部分开发商会将部分预售款用于增加土地库存，政策收紧很可能使得这部分开发商在土地市场收缩脚步。另外，此前盲目扩张、现金流紧绷的企业，可能将被吞并。
这样的情景可能并不遥远。事实上，住房和城乡建设部在今年4月就曾下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地加强预售资金监管。
11月1日起，浙江、成都将先于北京，开始实施预售资金监管管理办法。
未来建设主管部门还将建立督促检查机制，到各地检查实施情况，促进政策执行到位。
房地产OA
