新晃县旅游外事侨务局局长吴吉礼一个采访电话才讲了6分钟，又有一批媒体来办公室采访了。新晃县商务局局长蒲学东在会场接到采访电话，随后将手机转入了小秘书状态。新晃县委宣传部张姓副部长说，最近接待了二十几拨前来采访的媒体，部门三个人完全忙不过来，“已经四天四夜没睡觉了”。
　　原来，一个全年财政收入刚到1亿元的省级贫困县欲花50亿元重建“夜郎古国”，吸引了众人的关注。就在外界纷纷质疑该县是否“夜郎自大”的时候，10月23日，备受关注的湖南新晃侗族自治县“夜郎古国”项目双方——新晃侗族自治县政府与湖南玖联建设股份有限公司（以下简称“玖联公司”）在首届中国国际文化旅游节上正式签约，签约金额为50亿元，双方迈出了实质性的第一步。
　　对此，投资商玖联公司总经理欧阳天良在接受本报采访时坦承，这是一个商业行为，并非外界理解的要重建一个“古国”，而是欲借“夜郎文化”打造休闲度假旅游区，以发展旅游带动旅游工业、旅游地产、旅游服务业和基础设施等相关产业链，推动新晃县域经济发展。
　　
　　“夜郎古国”仍在评议阶段
　　
　　新晃县地处湖南最西部，距离湖南省会长沙约560公里。多年前就与贵州有关于夜郎的属地之争。据吴吉礼局长介绍，“夜郎古国”项目尚未被正式审批，目前处于策划评议阶段。
　　随后，记者联系上了“夜郎古国”项目的总策划、清华大学旅游地产EMBA课程教授何红光先生。他表示，项目组在新晃“潜伏”了近三个月做调研，还花近一个月到全国各地相关的旅游景区（点）考察，最后才确立了“大文化、大旅游、大开发、大投入”的思路。
　　何红光教授认为“夜郎文化”不等于“夜郎自大”。在他看来，“夜郎自大”这个成语的来历是一个“千古冤案”，夜郎是被强加“自大”的。夜郎王当时实属虚心求教，并在后来了解了汉朝之后，主动要求将夜郎国设为汉朝郡县。因此，夜郎文化绝非“自大”。
　　
　　借上凤凰古城的光
　　
　　在玖联公司总经理欧阳天良看来，愿意投资有一个很重要的原因也是看中了新晃未来的交通格局。新晃靠近两个机场，一个是距新晃约60公里的铜仁凤凰机场，另一个是距新晃约40公里的芷江机场。已开通的有沪昆高速，在建的上瑞高速将连通新晃和沪昆高速。更大的机遇则是2014年8月全线贯通的沪昆高铁，在新晃设站停靠。
　　何红光说，通过对周边旅游景点调查，初步预计新晃游客五年后可达到100万人次，十年达到300万游客。在他看来，凤凰古城距新晃很近，十年实现了游客500万，如果“夜郎古国”开发力度到位，五年游客达到100万是完全可能的。“等高速公路建好、高铁通车，每年仅凤凰过来的游客就将有50万人。”事实上，新晃县城居民不到5万人，上千米长的商业街到底谁来玩？拿什么吸引游客？投资商开始心里并没底，何红光认为是策划给了新晃县政府和开发商更强的信心。
　　何红光认为，中国夜郎文化在全世界只有一个，具有文化的差异性和惟一性。这次策划的目的，就是要把夜郎文化资源打造成为世界级的旅游品牌。根据策划，投资方将投资50亿元人民币，用10年左右的时间建设夜郎古国、夜郎大峡谷、燕来寺、潕水长廊四大战略组团，共20个分主题景区。
　　何教授表示，在整个夜郎文化旅游项目中，将打造一两个具有世界水平的旅游吸引物和众多亮点项目，比如修建夜郎文化博物馆，即“民族文化宫”，将夜郎的历史以及夜郎文化的各种研究发现成果进行展示保护。
　　对于拟规划的30平方公里土地，何红光解释说和一般的建设拆迁不同。比如夜郎大峡谷组团，长15公里，基本上两侧都是荒山荒地，因为是地缝，两边必须做好控制性规划，光这个大峡谷旅游区就占了21平方公里，而潕水长廊组团中龙溪古镇占地1平方公里有余，潕水两岸道路和拟建侗族吊脚楼占了近1平方公里，潕水水面占近1平方公里，燕来寺周边山地发展规划预留了2平方公里（大部分拟为茶园、竹海），夜郎古国组团是以一个森林公园为主体，占地约4平方公里。这些区域中基本上不涉及大的拆迁。
　　据调查，新晃目前酒店最高档次也只到二星级的水平，接待能力也十分有限，当地房地产价格很低，县城的房价每平方米只有1200~1600元，因而土地成本也较低。用比较便宜的土地开发旅游项目，今后一旦土地成本上升，其旅游项目的竞争力就是不可复制的。通过开发夜郎古国旅游项目，带动旅游商业、酒店宾馆、旅游度假房产、旅游产品的开发，或许这也是玖联公司谋篇布局的用意所在。
　　
　　房企投资意在上市
　　
　　最让人关注的莫过于欲打造“夜郎古国”的巨资如何到位，投资商将如何赢利？
　　根据湖南省工商局红盾网的可查资料，湖南玖联建设股份公司6月11日才获得注册登记，注册资本5000万元，经营项目是“房地产开发、产业投资、旅游项目开发”。
　　欧阳天良介绍，玖联公司正是因为夜郎古国的项目而组建，股东是由湖南9家大的房地产公司和企业组成。如怀化最大的宾馆、最大的百货公司等投资商。董事长曾大鹏目前还是当地房地产业协会会长，具有较强的运作能力。
　　欧阳天良表示，夜郎古国建设全部完成计划花十年时间，采用“滚动开发”的经营模式，首期投入资金约为5亿~7亿元。“玖联”设为股份制公司，目的是为以后的上市作打算。欧阳天良说，夜郎古国项目还要对外融资，包括向银行、其他投资机构的融资，也包括了愿意合作的开发商。“怀化有一个基金，以后可以成为一个项目融资的平台。”新晃侗族自治县县委书记曹成华在就开发商利益回报接受记者采访时表示，建成后的夜郎古国景区门票收入承包给玖联50年，前5年政府从门票收入中提取10%，之后的45年时间政府与玖联公司二八分成。
　　何红光说，目前他正在海南筹建一个全球化的国际旅游融资平台，他认为夜郎古国的发展前景符合未来的融资模式。
　　对于预期收益，欧阳天良说，并不完全是一个纯景点门票的收入，主要回报是旅游地产，比如酒店资产的出售、旅游商业等。

房地产OA