上海七浦兴旺服饰市场、上海绿都农副产品批发市场、上海沪太路小商品城、上海海宁路华祺苑商住楼、重庆E加E数码广场、内蒙古北方药品药材批发市场、浙江桐乡“香港城”，这些耳熟能详的商业地产项目中都能找到翁士文的身影。
　　作为上海火宏投资发展有限公司（下称“火宏投资”）的董事长，翁士文3年的兵营生活，14年的从政经历让其有着强烈的政策敏感性。
　　“房产调控的本质是抑制房价的过快上涨，这对商业地产项目来说反而是一个机会。”翁士文说，“但是，真正要把商业地产做好，其耗费的时间、财力、人力都远远大于住宅。”
　　
　　用物流概念做商业地产
　　
　　“每拿一块地，每开发一个项目，最少要调研半年以上，弄清楚当地的资源优势，周边居民的生活状态，相关产业的配套服务等，不要轻易盲目开发。”翁士文字斟酌句地告诉记者。
　　曾经，时任北方药都集团董事长的翁士文在开发内蒙古北方药品药材批发市场的时候费了不少功夫。他自己在潜心钻研医药物流市场的同时，高薪聘请了四位医药市场专家进行调研和分析。
　　经过论证，翁士文认为，北方药都项目符合国家宏观医药产业政策，内蒙古丰富的医药人力资源，强大的药品、药材市场优势，自治区政府特事特办的优惠政策是该项目的潜力所在。
　　“事实上证明当初的判断是正确的，药都建成以后，投资商趋之若鹜。”翁士文回忆说。
　　深谙物流产业之道的翁士文，对物流市场和资本市场的合理化、科学化运作有其独到的眼光和胆识。在上半年的市场中，浙江桐乡“香港城”是沪上商铺投资的热点项目。
　　“不仅仅是市场供给持续增加，新兴专业市场的发展模式也和行业联系越来越紧密。”翁士文说。
　　
　　既建市场又管市场
　　
　　由于宏观调控的加码，翁士文最近也变得忙碌起来，约见他的人比以往增加了三成，其中大部分是银行的信贷人员。
　　自2010年4月17日国务院颁布“新国十条”后，各地的个人住房贷款增量开始下降。以上海为例，从8月份开始，个人房贷出现负增长，8月份上海个人房贷增量为-2.4亿元，9月份为-4.27亿元。
　　“对于房贷业务的下降，我们也没有办法。”一家股份制银行的房贷部人士向记者表示，银行的住房按揭贷款下降了，但是银行的商铺贷款有一定的增加，“你看最近的商铺销售都很红火。”“最近资金是比较充裕，但是一个项目开发商要完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条，至少需要10年以上的时间才能谈及回报，特别是在招商环节，这直接决定项目的成败。”翁士文说。
　　翁士文解释说，现在，建市场卖商铺的地产开发商很多，但是，建市场又管市场的企业却不多。招商的瓶颈与同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡是目前商业地产项目所面临的问题。
　　“商业地产投资力度的加大和持有型物业的增加，最终考验的是公司之间的竞争水平和企业的运营能力。”翁士文说。
　　为了规避风险，翁士文为火宏投资规划了未来5年的发展战略：一是将朝着大型综合购物中心方向发展，二是会朝着特色商业街区方向发展，三是会向专业市场方向发展，四是会向社区邻里中心和便利购物中心方向发展，五是会向网络购物和实体店相结合的方向发展。
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